ABC DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DURANTE LA EMERGENCIA ECONÓMICA

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Desde que se decretó en Colombia el estado de Emergencia Económica, Social y Ambiental el Gobierno Nacional ha impuesto varias medidas con el fin de prevenir el contagio, asegurar a los trabajadores y mantener la economía de las empresas.

En esa búsqueda de proteger a cada unos los sectores afectados por la crisis, el pasado 15 de abril de 2020, el Presidente de la República de la mano de su Ministro de Vivienda decretaron una serie de medidas con respecto a los contratos de arriendo tanto de persona natural como de persona jurídica, un eje temático que para la fecha tiene a los arrendatarios y arrendadores con dolor de cabeza.

Antes de abordar el tema debo comentar que estas medidas son transitorias y solo tendrán vigencia hasta el 31 de junio del presente año y solo aplica para aquellos contratos de arriendo establecidos por la Ley 820 del año 2013, por el Código Civil, es decir, para los arriendos de inmuebles de destinación habitacional o comercial. Con esto sobre la mesa, estas son las medidas frente a los contratos de arrendamiento en Colombia durante la emergencia Sanitaria.

1. Suspensión de acciones de desalojo.

Durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, se suspende la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios, incluidos aquellos casos en los que el plazo del arrendamiento y/o su forma de pago se haya pactado por períodos diarios, semanales, o cualquier fracción inferior a un mes, bajo cualquiera de las modalidades contempladas en el artículo 4° de la Ley 820 de 2003.

2. Reajuste al canon de arrendamiento. (ESTE SERÁ CONGELADO)

Durante el tiempo de la contingencia, aquellos reajustes de canon de arrendamiento iniciados en abril quedarán aplazados hasta el 30 de junio de 2020. Pero ojo, esto no quiere decir que te ahorraras o no cobraras el aumento, pues estipula el decreto que una vez termine el plazo dispuesto, esto es a 30 de junio de 2020, El arrendatario pagará las mensualidades con el reajuste anual correspondiente en los cánones que hagan falta para terminar el período contractual acordado, incluyendo en esas mensualidades, el valor porcentual de los incrementos no cobrados durante el periodo comprendido a partir de la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.

3. Estipulaciones con Respecto al Pago de Arrendamiento

Frente a los incumplimientos del pago de cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de 2020, si no se pueden pagar oportunamente, este incumplimiento no será generador de sanciones. A su vez, las partes interesadas deben llegar a un acuerdo con el pago de esos cánones; en caso de no llegar a un acuerdo porque el deudor no tiene con qué pagar el arriendo, no habrá penalidades, ni moras, pero sí deberá pagar la mitad de los intereses bancarios corrientes, certificado por la Intendencia Bancaria respectiva. Vale recordar que esto solo aplica desde que fue expedido el decreto hasta el 30 de junio.

4. Prórroga de contratos

Los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento y entrega del inmueble al arrendador se haya pactado para cualquier fecha dentro del lapso de duración de la declaratoria de la Emergencia Económica, Social y Ecológica, se entenderán prorrogados hasta el treinta (30) de junio de 2020, continuando vigente la obligación de pago del canon. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.

5. Inicio del contrato de arrendamiento

Los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado la entrega del inmueble al arrendatario dentro del lapso de duración de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica, quedarán suspendidos hasta el treinta (30) de junio de 2020, fecha en la cual, a falta de acuerdo entre las partes se harán exigibles las obligaciones derivadas del contrato. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.

En el caso de la propiedad horizontal

Con la emergencia muchos sectores se vieron afectados, y con ellos, muchas personas. Por ello el presente decreto estableció que durante el periodo comprendido entre su vigencia y el treinta (30) de junio de 2020, los administradores de las propiedades horizontales que hayan visto afectado su recaudo de cuotas de administración, podrán hacer erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos, para cubrir los gastos habituales de operación de la copropiedad, requiriendo únicamente la aprobación previa del Consejo de Administración.

Es preciso mencionar que los recursos del Fondo de Imprevistos deberán destinarse prioritariamente al mantenimiento de los contratos de trabajo del personal empleado en la propiedad horizontal y a la ejecución de los contratos con empresas de vigilancia, aseo, jardinería y demás unidades de explotación conexas, complementarias o afines.

Con todo y lo anterior, se recuerda que las actuaciones a realizar durante este periodo de emergencia deben ejecutarse bajo el principio de Buena fé, lo ideal es que logremos concertar acuerdos entre las partes. Estamos en momentos críticos donde es necesaria la ayuda de unos con otros.

Por otro lado, de no lograr acuerdos con tu arrendador, recuerda que se puede buscar el reconcomiendo de la fuerza Mayor o Caso Fortuito, bajo un procedimiento judicial, esto basándose en los 3 elementos para que este sea configurado, los cuales son: 1. que el hecho se imprevisible, 2. irresistible y 3. que sea ajeno a las partes, como justificación del no pago de los meses respectivos.

Tirso Visbal - Abogado

Con todo esto dicho, en el caso que la única solución sea terminar o culminar un contrato de arrendamiento de local comercial, te invitamos a solicitar una asesoría jurídica con nuestros abogados comerciales expertos en estos procedimientos. contáctenos número: +57 305 436 9119 o a nuestro correo electrónico dv.abogadosbq@gmail.com